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　　一线城市先暴涨，二线城市跟着上，2016年春节之后，楼市再一次成为老百姓最关心的话题。

　　千万元级别新楼盘一日售罄，抱着棉被连夜排队抢房，一平米46万元的天价学区房……每一天，都会爆出更惊人的新闻来刷新你对楼市的认识。手头有余钱的老百姓们无比纠结，不买的话，会担心日后再也买不起；买的话，又担心楼市暴涨之后回落。

　　当房产中介鼓吹“一线城市永远涨”之际，旺财觉得有必要提醒广大中产朋友们注意，有一种胜利叫撤退，有一种失败叫占领。

　　现在一个危险的真相是，今年楼市开启暴涨模式之后，中产家庭成为了市场中最主要的玩家。

　　而诺亚财富、招商银行和英国金融时报最近的几份报告中都提到：富人们已经开始撤离中国楼市，开始加大配置海外资产，尤其是到全球各地去买房了。

　　最可怕的是，你千辛万苦举两代人之力终于在北上广买到房，获得的这块立锥之地，却已经是富人们放弃了的阵地。

　　你以为自己成了人生赢家，但或许在别人眼中，你其实是个接盘侠。

　　炒过股的朋友们都明白，大户离场之后，接盘的小散们是扛不住的。

　　1、中国富人买房的壕情，把美帝吓坏了

　　当富人们不愿再继续买房，从国内楼市“撤退”之后，有很大一部分资金开始流向海外。

　　最近几年，中国富人海外购房之疯狂，都已经把美国、加拿大和澳大利亚政府吓到了。

　　除了深圳之外，2015年全球房价上涨最多的城市是加拿大的温哥华，过去五年中加拿大400万加元以上豪宅的价格翻了四倍。

　　笔者说，来自中国内地的买家“统治”了温哥华楼市中的豪宅市场。2014年，在温哥华超过300万加元的豪宅交易中，中国买家的出手占到了70%。

　　温哥华当地市民对海外投资者超高房价非常愤怒，多次请愿要求政府限制外资买房。

　　中国的富人们海外买房最爱去美国、加拿大和澳大利亚，其实就是为了投资移民，买个房就轻松拿到绿卡去做美国梦了。

　　美国政府本来是没有直接的购房移民政策的，但一些中介机构很快就找到了bug，把美国的一些EB-5移民项目运作包装一下，做成变相的房地产投资，满足了中国富人们的刚需，立刻财源滚滚。

　　到了2013年，中国人已经成为美国房产的第一大海外买家。美国房地产商协会去年发了一个报告说，从2014年3月到2015年3月，中国买家花了286亿美元在美国买房，占所有外资购房消费的16%。

　　到了2014年，美国移民局终于发现，中国投资者居然已占到EB-5签证的大约85%。这下美帝可被吓坏了，于是宣布暂停向中国投资者发放EB-5签证。

　　到了2015年9月30日，美国才重启EB-5投资移民项目，把原先50万美金的投资门槛上涨至最高120万美金，觉得这样可以把一些中国购房者拦在门外。雨偌想说，美帝也太小瞧中国富人的财力了，120万美元也就够在北京上海买个小房子而已。

　　在美国之后，澳大利亚政府也被中国富人们的购买力给吓得赶紧限购，规定海外投资者只能在批准下购买新房，不得购买现房，如果购买未经开发地皮，须在两年内动工，并要求海外投资者购房时交纳额外的申请费。

　　但这些限购有多大用还很难说，2014年恒大的老板许家印就通过一些香港、开曼群岛的空壳公司，绕过监管在澳大利亚买了个3900万澳元的海边豪宅，只是许老板“翻墙”的技术还不够高，后来事情败露被勒令将豪宅出售了。

　　欧债危机之后，债台高筑的欧洲国家也开始打中国富人的主意，争相出台“黄金投资移民”计划，葡萄牙、西班牙，意大利，希腊，塞浦路斯都先后出台购房投资移民的法律措施。

　　而这一类移民签证，几乎被中国富人包圆了。

　　葡萄牙和西班牙的官方发布的数据显示，目前来自中国的申请人占了总申请数量的80%以上。过去三年中，获得葡萄牙“黄金居留许可”的投资人共2502位，其中房地产投资者2368人。在2502位投资人中，中国有1996人。

　　根据英国移民局官方数据，在世界范围的英国投资移民申请人中，中国籍人士在2013-2014年占总申请人的35%，2014-2015年更升至48%，居世界第一 。

　　2、富人海外置业最爱：北美欧洲的豪宅学区房

　　那么，中国富人在海外买房有什么偏好呢？

　　胡润研究院去年发布了一份《海外置业趋势报告》，里面的数据透露了中国富人全球置业的轨迹。这份报告是通过调研一批可投资资产1000万以上的富人之后完成的，有高达80%的富人有海外投资需求，而地产是他们最喜欢投的，在海外资产配置中占比超过四成。

　　从国别来看，这些富人最喜欢去美国、加拿大和欧洲买房，最喜欢的城市是洛杉矶、旧金山和温哥华，前十名中有7个北美城市。

　　从房产类型来看，富人选择独栋别墅作为三年内的海外置业类型的最多，占38%；选择公寓的占26%，位居第二。

　　从房产所在区域来看，46%选择在学区附近进行置业，23%选择华人区。

　　回想这两天刷屏的1平米46万元的北京天价学区房，旺财不得不说中国富人们对学区房那是真爱。

　　3、花100万美金，你愿意在北京一室户里“吸毒”，还是去罗马住两房一厅？

　　抛开绿卡的诱惑，但从资产保值升值的角度来看，海外的很多大都会城市的房价也要低于北京上海，更具有投资价值。

　　根据地产咨询公司Knight Frank LLP（莱坊）的最新财富报告，截至2015年12月，100万美元可以在北京黄金地段购买58平米住宅，而在上海黄金地段仅能购买46平米住宅。上海和北京分别位列排行榜的第8和第10位。

　　仔细看一下上面这张图，你会发现，上海和北京的房子的价格要比洛杉矶、罗马、莫斯科、东京、柏林都要贵。同样的一百万美元，在上海黄金地段只能买到一个46平米的一室户，在罗马、迈阿密、莫斯科和东京能买到80平米左右的两房一厅，在柏林和孟买都能买到接近100平米的小三房。如果再考虑到中国的人均收入水平远远低于上述国家的话，北京和上海的相对价格其实要更贵。

　　最近几年去英美置业的富人都已经大赚了一笔，在2010年后，美国房地产市场开始回升，很多投资者成功抄底。目前美国房价虽然上涨了很多，但由于美国经济复苏和美元加息的预期，美国房地产仍是中国投资者认为安全的资产。

　　据美国全国地产经纪商协会数据，截至2015年3月底的一年中，中国买家在美国购置房产花费了286亿美元（约合1775亿元人民币），中国人已经成为美国房产的第一大海外买家。

　　4、富人离场，有一种胜利叫撤退

　　诺亚财富最近发布了《2016 高端财富白皮书》，指出一个危险的现象：尽管近期房地产市场火热，但45%的富人（可投资资产 1000 万元以上的高净值人士）却有意减少投资性房地产（包括房地产基金）的配置比例。80% 的富人打算增加海外投资的配置比例，其中有45% 的人选择主要在中国香港地区配置海外资产，42% 的人主要在北美地区配置海外资产。

　　中国人喜欢扎堆，所以在身边有朋友出去买房之后，现在越来越多的中国富人们开始考虑海外购房。经过最近几年的发展，中国富人去海外购房也越来越方便，中介机构们都知道富人的钱好赚，已经形成了一个完整的服务产业链。

　　一个残酷的现实是，财富是掌握在少数人手里的。根据招商银行《2015中国私人财富报告》，2015年全国个人总体可投资资产规模预计将达到129万亿元，而高净值人群规模将达到126万人，持有的个人可投资资产规模将达到37万亿元，占比达到三分之一。波士顿咨询公司预估2015年中国私人财富将达到人民币110万亿元，高净值家庭数量达到201万户，拥有约41%的私人财富。

　　英国《金融时报》去年7月调查的中国富人中，60%以上说计划在未来两年增持海外资产。其中，住宅房地产最受欢迎。

　　这些富人都开始离场了，国内的楼市还能涨多久呢？

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